Rent to buy? Ne parliamo con il notaio Orfina Scrocco. Dopo delle Agevolazioni per lacquisto della prima casa, la donazione ed il testamento, questoggi, ci occupiamo di un argomento altrettanto caldo : il Rent to buy.
Rent to buy? Ne parliamo con il notaio Orfina Scrocco. Dopo delle Agevolazioni per lacquisto della prima casa, la donazione ed il testamento, questoggi, ci occupiamo di un argomento altrettanto caldo : il Rent to buy.
Molti clienti, soprattutto giovani coppie, ci chiedono se ci siano immobili in vendita con il Rent to Buy. Ma di cosa si tratta?
Dopo aver visto l’intervista con il notaio Scrocco vediamo di capirne un po’ di più anche con l’ausilio del sito Notariato.it.
Il rent to buy è un nuovo tipo di contratto, introdotto nel nostro ordinamento dal Decreto Sblocca Italia (D.L. 133/2014 convertito in Legge 164/2014), con cui il proprietario/concedente consegna fin da subito limmobile al conduttore/futuro acquirente, il quale paga il canone; dopo un periodo di tempo fissato nello stesso contratto il conduttore può decidere se acquistare il bene, detraendo dal prezzo una parte dei canoni già pagati.
Si articola in due fasi (di cui una solo eventuale):
– la prima è quella della concessione dellutilizzo dellimmobile;
– la seconda è quella del trasferimento della proprietà dellimmobile dal concedente al conduttore ed è solo eventuale: la norma, infatti, non prevede un obbligo reciproco delle parti a concludere latto di vendita, né prevede che il trasferimento del bene si verifichi automaticamente a conclusione del periodo di utilizzo; la legge riconosce, invece, al conduttore il diritto allacquisto.
Il canone
Nel contratto dovranno essere specificate le due diverse componenti che costituiscono il canone da pagare: quella destinata al pagamento dellutilizzo (remunerazione del godimento) e quella da imputare al prezzo nel caso in cui il conduttore decida di esercitare il suo diritto allacquisto.
A quale tipo di immobile si può applicare
Il contratto di rent to buy può essere stipulato per qualsiasi tipo di immobile: ad uso residenziale, commerciale, produttivo, direzionale, ed anche con riguardo a terreni.
Se il conduttore è inadempiente
In caso di inadempimento del conduttore agli obblighi dallo stesso assunti con la stipula di un rent to buy (tra i quali lobbligo di pagare il canone), il concedente potrà, a sua scelta:
– avviare una procedura di esecuzione forzata su beni del conduttore, (art. 2910 c.c.) al fine di ottenere quanto gli è dovuto;
– chiedere ladempimento in forma specifica (art. 2931 c.c.). nel caso in cui linadempimento del conduttore riguardi un obbligo di fare, come ad esempio quello di curare la manutenzione ordinaria dellimmobile;
– chiedere la risoluzione del contratto (art. 1453 e segg. c.c.), sempreché linadempimento non sia di scarsa importanza.
Se il conduttore decide di non comprare limmobile
Se il conduttore decide di non procedere allacquisto, il contratto, alla scadenza del termine convenuto, cesserà di produrre ogni effetto.
Di conseguenza il concedente avrà diritto:
– alla riconsegna dellimmobile;
– a trattenere i canoni sino a quel momento pagati per lintera componente riferita allutilizzo, mentre dovrà restituire al conduttore la parte della componente da imputare a corrispettivo della vendita nella misura stabilita in contratto.
La restituzione dellimmobile
Sia nel caso di inadempimento del conduttore, sia nel caso di mancato esercizio del diritto di acquisto, il concedente ha diritto alla restituzione immediata dellimmobile.
Chi paga le imposte legate al possesso dellimmobile
Nel periodo dellutilizzo, le imposte legate al possesso dellimmobile (ad esempio lIMU) sono a carico del proprietario, come nel caso dei contratti di locazione. La TASI, invece, va pagata in parte dal proprietario e in parte dal conduttore, secondo le percentuali fissate da ciascun comune. La TARI (tassa sui rifiuti) è invece a carico del conduttore, che in quanto detentore dellimmobile, si avvale del servizio di raccolta dei rifiuti.